過去一年，由地方政府和央企“共謀”的樓市高潮，已經告一段落，下一階段中國樓市將會迎來典型的“雞肋行情”。
 

6月18日，國家統計局公布“6月份70個大中城市住宅價格變動情況”，“新建商品住宅和二手住宅價格，環比上漲的城市分別有55個和48個，分別比上月減少5個和1個”，同比上漲的城市分別有57個和52個，分別比上月增加7個和2個。同比總體繼續上漲，但漲勢有所放緩。”
 

環比上漲在減少，同比上漲漲勢在放緩，這是一個特別明顯的信號，延續一年的樓市高潮行情，已經正式告一段落，樓市即將迎來食之無味、棄之可惜的“雞肋行情”。

    樓市上漲的方向合理性(過去一年)
 

    在過去一年，一線城市和二線主要城市房價的上漲，方向上是合理的，也是合乎投資邏輯的。
 

(6月份70城房價數據)
 

    1貨幣政策的大幅放水，直接拉升了資產價格，尤其是不動產的價格;
 

    2去年年中的股災，兼以實體經濟的持續蕭條，迫使資本大規模進入房地產;
 

    3在樓市去庫存的政策導向下，地方政府和央企之間存在合謀拉升地價的沖動

 

    樓市退潮的必然性(未來三年)
 

    樓市漲幅的過于驚人，在過去一年，一線城市和二線主要城市的房價，普遍上漲了20%—40%，這一堪稱驚人的漲勢，嚴重透支了中期內房價的上漲空間，并且，已經對供給側改革的國策形成了阻礙。

 

    1大城市房價過快過猛的漲勢，需要一定的時間進行消化;
 

    2房價的猛漲，導致地方政府增加土地供給，這些新增土地所建的樓盤，在未來1—2年內將陸續投向市場，樓市的庫存在拉長的時間段里，事實上并沒有顯著減少;
 

    3這一輪房價猛漲階段的購房人，真正的高凈值人群相對較少(高凈值人群相對理性，這一波以換匯和海外資產配置為主)，而是以中產改善型換房、以及中低產剛需型購房為主，這部分人群的購買力已經明顯透支;
 

     4大城市房價過快過猛的漲勢，進一步擠壓了實體經濟生存空間，資本的大規模“脫實就虛”已經引起決策層的反思，在大城市樓市顯著去庫存的同時，大規模新增的土地供給實際上又在“加庫存”，這種情況同樣已經引起決策層的反思。所以，我們發現，最近兩、三個月，多個房價猛漲的城市，均已經進入強勢的調控階段。而如果調控仍然不見效果，下一階段更猛的調控措施，也必將全面推出，包括不限于房產稅、空置稅、乃至遺產稅的出臺。一句話，當前的房價猛漲勢頭如果得不到控制，那么供給側改革很可能就會夭折。

    “雞肋行情”的樓市特征
 

    下半年樓市將正式進入“雞肋行情”，并且這一趨勢，將至少延續3年左右。
 

    1“雞肋行情”并不等于房價會大跌。事實上，一線和二線主要城市的樓市，基于貨幣政策整體仍將維持寬松、以及人口流動仍將向大城市聚焦的趨勢，大城市的房價短期內可能會回調，但是，中期內大跌的可      能性并不大，甚至從表面上看，大城市的房價仍然存在溫和上漲的空間。
 

   2“雞肋行情”將加速樓市分化步伐。最近一年，受大城市房價猛漲效應的感染，眾多三線、四線城市的房價保持相對穩定，但是，當大城市房價猛漲的高潮期退去之后，受人口流動趨勢的影響，三線、四線城     市房價加速下跌的態勢已經難以逆轉。

 

    3“雞肋行情”的貨幣貶值因素。許多人可能搞不明白，既然大城市中期還存在溫和上漲的空間，為什么稱之為“雞肋行情”呢?這是因為，我們應該考慮到人民幣中期貶值的因素，就在今天(1月18日)人民幣中間價報6.6961貶值156個基點創近6年最低，一年內人民幣貶值幅度(兌美元)已經接近10%，也就是說，即使你的房產在過去一年增值了20%，但從全球購買力的角度，實際上僅增值了10%，而如果你的房產是在最近高位買入的，那么，即使在未來3年房價再上漲20%，而在人民幣中期貶值的大趨勢下(未來3年內再貶值20%是大概率)，從全球購買力的角度，你的房產事實上并沒有增值(充其量僅是保值)。

    (過去一年，人民幣的貶值走勢)
 

     有漲潮必有退潮，有高潮必有低潮，市場是波動的，不可能永遠上漲!
 

    樓市不僅不可能永遠上漲，而且，從長期來看，基于人口老齡化、資本外流、保障房建設(既安民心，又可刺激經濟)、以及政策驅趕資本進入實體等等因素，中國樓市在中期進入“雞肋行情”之后，長期必將進入“垃圾行情”
   文章來源于：商業見地網